Sanatoria edilizia 2026: una guida semplice per capire cosa cambia

Negli ultimi anni si è molto parlato di sanatoria degli abusi edilizi, ma spesso in modo confuso. Nel 2026 il tema è ancora al centro dell’attenzione, soprattutto dopo le modifiche normative introdotte dal cosiddetto Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) convertito in Legge n. 105/2024, e applicate tramite il d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

Prima di tutto, però, è bene chiarire una cosa importante: non esiste più il condono edilizio “generalizzato” come una tantum, cioè un provvedimento che regola tutto in una volta durante specifiche finestre temporali. Oggi si parla invece di una serie di strumenti legali – più o meno rigidi – che permettono di regolarizzare alcune situazioni irregolari solo se soddisfano condizioni precise.

Sanatoria ed interventi irregolari: come si legge oggi la legge

Il sistema della sanatoria 2026 si basa su più elementi collegati tra loro. Prima di tutto, non si può nemmeno iniziare a parlare di sanatoria se non si capisce qual è lo “stato legittimo” dell’immobile.

Cosa significa “stato legittimo”

Si tratta della situazione effettiva e consolidata di una costruzione, determinata dai titoli edilizi che l’hanno autorizzata (permessi, nulla osta, varianti) e dalle regole urbanistiche che si applicavano nel tempo.
Comprendere lo stato legittimo dell’immobile è il primo passo per capire se ci sono irregolarità e quali procedure possono essere utilizzate per affrontarle.

Un errore comune è pensare che basti pagare una multa per “mettere tutto a posto”. In realtà, solo alcuni strumenti di legge producono veri effetti sananti (cioè rendono l’edificio regolare). Il pagamento di sanzioni può evitare la demolizione in casi particolari, ma non sempre regolarizza l’edificio dal punto di vista urbanistico o edilizio. Solo l’art. 38 del Testo Unico può avere effetti sananti attraverso la fiscalizzazione dell’abuso.

Le differenze tra irregolarità e abuso

Non tutte le irregolarità sono considerate abuso. La legge parla di tolleranze costruttive.

Le tolleranze costruttive, previste dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia, servono a gestire piccole differenze tra il progetto approvato e l’opera realizzata, riconoscendo che durante i lavori possono verificarsi scostamenti minimi senza che questo comporti un abuso edilizio. Non si tratta di una sanatoria: se le variazioni di altezza, distanze, superfici o volumi restano entro limiti precisi, l’immobile è considerato regolare. In linea generale la soglia è del 2%, ma per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il Decreto Salva Casa ha previsto percentuali più alte, fino al 6% per le unità immobiliari più piccole. Le tolleranze si applicano solo alla singola unità immobiliare, non possono essere sommate né usate per giustificare opere realizzate senza permesso o abusi già consolidati. Devono essere dichiarate da un tecnico abilitato in occasione di pratiche edilizie, verifiche dello stato legittimo o compravendite, e non possono comunque superare vincoli paesaggistici, culturali o sismici né ledere diritti di terzi.

Quando si può parlare di sanatoria

Dopo aver capito se l’irregolarità è significativa, si può valutare quale strumento utilizzare. Le principali possibilità sono tre:

Sanatoria “classica” – art. 36 del Testo Unico

Questa è la forma tradizionale di sanatoria e si applica quando ci sono difformità totali o assenza di titolo edilizio. Per poterla ottenere, l’intervento deve essere conforme alle regole urbanistiche sia al momento in cui è stato realizzato che al momento della richiesta (questo è ciò che si chiama doppia conformità). Senza la doppia conformità, la sanatoria non può essere concessa. Questo strumento è il più rigoroso ed è previsto soprattutto per difformità di rilievo, motivo per cui è stato mantenuto con tutti i suoi criteri rigorosi anche dopo il Decreto Salva Casa. Inoltre, l’art. 36 non applica il silenzio-assenzo, ma il silenzio-rigetto. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale è tenuto a pronunciarsi sull’istanza con adeguata motivazione entro sessanta giorni. Decorso inutilmente tale termine, la domanda si intende respinta. L’inerzia dell’amministrazione non produce, quindi, alcun effetto sanante, ma consolida il diniego, imponendo al privato di valutare l’attivazione degli strumenti di tutela giurisdizionale.

Sanatoria “dinamica” – art. 36-bis

Questa è la novità più significativa del Decreto Salva Casa, ed è stata introdotta proprio per gestire in modo più flessibile le irregolarità parziali o le variazioni rispetto al progetto originale. A differenza della sanatoria classica, non si basa sempre sulla doppia conformità rigida, ma richiede un approccio progettuale consapevole e un uso corretto del meccanismo del silenzio-assenso da parte dell’amministrazione, il che significa che ci deve essere una valutazione progettata e motivata, non automatica. In sostanza, è uno strumento potente ma non significa che tutto è sanabile: va usato con responsabilità tecnica e non può essere interpretato come una scorciatoia.

Casi particolari – art. 34-ter

Questa norma riguarda difformità parziali e interventi eseguiti senza seguire perfettamente il progetto originale, ma che non alterano in modo sostanziale l’edificio o il territorio. In questi casi – più “lievi” – si può considerare la modifica come un caso particolare, evitando sanzioni pesanti o demolizioni, pur restando in una fase di regolarizzazione.

Fiscalizzazione dell’abuso: un’altra possibilità

Ci sono casi in cui l’amministrazione può sostituire la demolizione con una sanzione economica quando il ripristino del luogo è tecnicamente impossibile o causerebbe un danno alla parte conforme dell’edificio. Tuttavia, questo non significa automaticamente ottenere la regolarizzazione dell’immobile. Solo in casi espressamente previsti dalla legge (come all’art. 38) il pagamento può avere effetti simili alla sanatoria dal punto di vista della legittimità edilizia.

Conclusioni: cosa cambia davvero nel 2026

La disciplina della sanatoria nel 2026 è più articolata e tecnica, non più semplice o automatica.
Questo significa che:

• non esiste una soluzione unica per regolarizzare tutto;
• ogni caso deve essere valutato singolarmente e con attenzione;
• la distinzione tra irregolarità, sanatoria e abuso resta fondamentale;
• la legge offre strumenti più flessibili, ma non scorciatoie prive di rigore.

In pratica, regolarizzare un abuso o una difformità non è diventato automatico: serve comprendere bene il quadro normativo, valutare lo stato legittimo dell’immobile e scegliere lo strumento giusto caso per caso.

Per capire quale normativa applicare caso per caso, è fondamentale affidarsi a tecnici specializzati come Studio Edile 360 Srls, un team di professionisti sempre aggiornati sulle ultime disposizioni. Solo così potrete operare in piena sicurezza e con la certezza di rispettare la legge.

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